每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺
关注深圳保障性住房的人们，终于等来了深圳第二批次人才房的公告。近日，包括南山区、光明区、盐田区在内的人才房已经陆续公示。
3月2日，盐田住建局发布了人才住房配售的公告，安居云畔项目将启动配售，共计83套房源；3月1日，光明住建局发布公告，此次共推出685套人才房源，包括安居凤桐苑和华侨城九樾广场两个项目；2月28日，南山住建局公布了深铁熙府和安居同乐馨苑两个人才房项目，共计2279套。
值得一提的是，深圳第二批次人才房申购门槛相比首批次有所降低：一是降低了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛（由35岁降至30岁），二是放宽了对共同申请人的户籍要求。
“我也关注到深圳第二批次人才房的门槛有所降低了，这跟目前市场人才房的供应有极大关系。从去年以来深圳的人才房供应量明显加大了，现在降低第二列队门槛，也有利于加大人才房的周转，迅速实现销售，让房企快速实现回款。”3月2日上午，国家高端智库研究员宋丁通在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。
安居集团位于深圳龙华区的在建人才房项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
申请门槛有所放宽
事实上，早在2月中下旬，市场就有“深圳人才房政策将有变化”的传闻，如今也算是“尘埃落定”。
从深圳住建局公布的信息来看，深圳人才房的申请被分成了两个队列，选房顺序通过公证摇号确定（高层次人才除外），第一队列将先于第二队列选房。
具体来看，第一队列为夫妻双方均为深圳户口，并满足在深圳累计社保缴纳3年的条件（申请人为单身的，应当年满35周岁）。第一队列的申请条件跟以往相比并无明显变化。
不过，第二队列的申请条件相比以往明显放宽。一是单身年龄限制有所放宽，从以前的35周岁放宽到了30周岁；二是对申请人的户籍限制放宽了，从以前的双方都需深圳户口，变更成了仅需主申请人是深圳户口，配偶和子女可以不是深圳户口。
深圳人才房对门槛的“下调”，或与首批次人才房去化不理想有一定关系。
去年11月，深圳推出首批次6个人才住房项目，共计4422套房源，售价约为市场价的6折，出让规则是在签订买卖合同满10年可申请取得住房完全产权。
但从首批次人才房的去化情况来看，并不十分理想。深圳首批次人才房共吸引了15294户家庭参与认购，相当于每4个家庭可以选中一套房。
据深圳住建局公示的数据，深圳首批人才住房终审合格认购申请家庭共1.48万户，中签率不足30%。但至选房结束，首批次4422套可售人才房中共有1930套房源被选定，其中2房房源共1957套，已选927套，剩余约52.6%；3房房源共2465套，已选1003套，剩余约59.3%。
值得一提的是，从首批次人才房入市到第二批次人才房配售，中间有将近4个月的时间周期间隔，之前没资格申请人才房的人群，也足够时间完成相关条件。
方莹（化名）参与了深圳第二批次人才房配售，但未参与首批次人才房申请。她告诉记者，“之前深圳首批次人才房出来时，大家对这个东西的概念还相对模糊，在首批次人才房结束后对相关信息才相对比较了解。之后为了赶上第二批次人才房，（我们）就抓紧把各种手续给办了，包括跟男友领证、让男友把户口迁到深圳等。”
位于南山蛇口的深铁熙府项目现场图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
今年预计有8个人才房入市
据公开信息，今年深圳预计将有8个面向人才配售的住房项目入市，涉及光明、宝安、南山以及龙岗、龙华、盐田等6个区域，价格在2.3万-5.7万/平方米，相当于周边房源市场价的6折左右。
2023年深圳预计入市人才房项目 来源：深圳克而瑞区域
值得一提的是，1月17日，深圳出台了四份与保障性住房相关的征求意见文件，内容提到，深圳未来将大力发展共有产权住房，申购人与政府共同持有产权，实行封闭流转、满五年可转，售价约为土地出让时市场价的一半。
宋丁向记者表示，“共有产权房是全国各地都在推行的一种方式，按照深圳此前的政策，未来将不再建安居商品房了，转而取而代之的是共有产权房，但共有产权住房的特点就是全封闭，意味着未来的销售人群是特定的。对比之下，人才房的优势反而更加明显了，不排除市场觉醒之后，对人才房的热度比之前要更高。”
深圳计划在“十四五”期间供应分配住房65 万套（间）。其中，供应分配公共住房34 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 20 万套（间）、共有产权住房 8 万套。
来源：深圳市住房发展“十四五”规划
记者对近期入市人才房市场的走访发现，深圳第二批次入市的人才房相对首批次人才房源的整体关注度要更高。
主要表现在，一是相比首批次的人才房，第二批次入市房源整体推广力度更大，包括华发冰雪世界、深铁熙府等项目，先后举办诸如名师专题讲座、到访抽奖、媒体品鉴等营销活动。
记者在部分项目现场看到，看房人流量明显增加，甚至部分人才房项目因现场看房人数较多，销售专员只能一对多进行讲解。
华发冰雪世界项目（备案名：新城华苑）项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
“请问我们的项目有学区规划吗？”“目前周边配套还相对落后，未来这边的布局是怎样的？”在多个人才房项目现场，记者几乎都能听到购房者相类似的提问。
这或许也是大多数购房者需要面对的现实问题。事实上，深圳第二批次入市的人才房源，除了安居同乐馨苑和深铁熙府之外，其他房源均位于深圳传统意义上的“关外”。
而值得一提的是，安居同乐馨苑和深铁熙府虽位于“关内”，但周边配套情况仍存在较大改善空间。其中，安居同乐馨苑距离地铁站约1.4公里，步行约20分钟；深铁熙府属于地铁12号线左炮台东站的地铁上盖物业，周边主要以港口及部分工厂为主，大区域上处于前海和蛇口的结合地带。
此外，深圳第二批次将入市的人才房源，整体数量也比首批次多不少。首批次房源累计入市共4422套房源，而第二批次的房源中仅光深铁熙府和华发冰雪世界两个项目的人才房源就超过了5000套住房。
3月2日下午，广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉接受记者采访时表示，随着人才房、共有产权房等保障性住房的陆续入市，在短期内将“分流”一部分商品房的需求。
“这是由两方面因素所决定的，一个是对商品房市场的走势，并不是全面看好；另一个的话，在部分重点城市商品房的价格还比较高。”
深圳买房太难了，上千套房瞬间秒光究竟是怎么回事？
? ? ? ? 深圳的上千套方瞬间秒光这其实是非常正常的事情。深圳是大城市，这几年它发展前景非常好，所以想要在深圳买房的人很多。深圳这种大城市，房价又没有北京上海这么高，但发展又不差，所以，很多人想在深圳买房子。因此，深圳上千套房秒售光。
? ? ? ? 深圳是大城市，所以，平台很多。现在很多有梦想的有抱负的人都会选择去深圳打拼，因为深圳给人锻炼的机会多，而且大城市，包容度高。在深圳，生活也不如在北京，上海这么困难。所以说，有很多人会选择在深圳买房。
? ? ? 在深圳这样的地方。房子升值空间非常大，有很多人，在深圳买房不为了住，而是为了以后投资。就算长期内不投资，也可以租出去，怎么看都是稳赚不赔的生意，所以说，很多人都想要在深圳买房子。因此，深圳上千套房子秒售光其实也不是什么特别令人难以理解的事情。
? ? ? ? ?更好的生活。在深圳这种的一线大城市。有非常好的医疗资源，有非常多的就业机会，有非常好的教育资源。所以说，很多人会选择留在深圳，毕竟，深圳给人的吸引力是巨大的。它在各方面都不弱，并且要知道，整个珠三角地区，都是非常牛的存在。
? ? ? ? ?在深圳，多的是想买房子的人，所以，上千套房子秒售光也是很正常的事情。因为，深圳的资源多，机会多。而且，深圳发展潜力非常好，位于珠三角，再随着港珠澳大桥通车，以后的深圳，发展只会越来越好，所以说，很多人想在深圳买房子，扎根深圳。
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细思极恐！限价之后，刚需买房却更难了......
作者：二鸣 来源：功夫财经
01
楼市打新，刚需难敌投资客
2020年的房地产市场，“打新”成了许多城市的的信仰，从深圳到杭州，再到南京、成都，只要有价差巨大的网红新盘入市，一定会引发市场的骚动。
最近，深圳楼市妖风又起。
网红项目“华润城润玺”与周边二手房价差达到了每平米4~5万，按照100平米户型计算，如果摇中最少能赚500万，于是有媒体披露，一些本没有打新资格的炒房客通过“众筹打新”、“借票代持”等方式加入到抢房大战之中。
毕竟，每个人都希望能够暴富，普通刚需是这样想的，投资客更是如此。巨大的财富效应，刺激着每个人的神经。
虽然深圳为了控制摇号规模，不断抬高限价楼盘的购房门槛，比如参与摇号必须要有无房证明，验资的金额也不断提高，几十万不行几百万，甚至上千万。
但不过这依然不能阻止人们对巨大利差的追逐。
没有无房资格，可以ps制作一套假的无房证明，或者可以直接“借票代持”，资金不够，可以利用消费贷、信用卡套现加杠杆，当然也可以“众筹代持”。
这一套操作对投资客来说不是难事，而真正需要房子的刚需们，则被稀释成分母里的千分之一甚至万分之一。
限价政策本意是降低新房价格，让城市无房居民更容易买到房子，但却被玩弄成一场投资客的造富运动，反而让真正有购房需求的无房户越来越难买到限价新房。
这显然违背了“房住不炒”，鼓励刚需买房的初衷。
尽管新华社对深圳市场乱象发表了时评，深圳也在酝酿新一轮调控，但是不断引发抢房乱象的限价政策，并不会就此退出。
因为从限价政策出台之日起，就不只为了降房价这么简单。
02
限价背后，地方政府的考量
新房限价，本来就是一个掩耳盗铃的调控措施。
首先，一手房和二手房是完全不同的两个市场。
新房的价格受到调控政策的影响更大，尤其是限价这样的政策，直接锁死了价格，任凭市场如何火热，新房价格都不会涨。相较而言，二手房价格就真实得多，虽然也受到限售和各种税收政策的影响，但总体而言还是更能够反映市场的真实需求。
2016年全国房价暴涨，为了止住房价快速上涨的势头，一些城市开始直接对新房限价销售，2017年全国主要的一二线城市都开始对新房实施限价。
对于地方政府来说，限价政策是最简单高效、成本最低的调控政策。
中国房地产市场的官方数据，就是国家统计局每个月公布的70城房价指数。而这70个城市的房价基础数据主要就是各地的网签价格。
限价政策就是政府直接对网签价格进行干预，给出一个规定的价格，这样在统计数据上看，房价就不至于上涨过快。
说白了，限价政策就是为了应付上级调控，一种掩耳盗铃的做法。表面的数据可能稳定住了，但是地方政府要靠卖地收入支撑财政，不可能让市场处于冷冻状态。
所以只有新房市场火热，开发商卖掉房子之后，才会继续在这里买地。只要新房能够卖出去，就能快速回笼资金，那么地方政府的财政就能获得一定程度的支持。
而二手房卖掉之后，钱就进了房主腰包了，对地方财政贡献不大。
新房限价后，一二手房之间形成巨大的价差，这样一来，在利益驱使下，本来想买二手房的人，也会想去参加新房摇号试试运气，这样大部分需求就都集中到了新房市场，二手房成交量会受到影响。
比如深圳715调控后，一手房和二手房之间的分化更加剧烈。
根据深圳中原研究中心数据，11月深圳新房住宅成交6296套，环比上升36.4%；成交面积为62.7万平，环比上升39.3%。
这样的成交量，创造了2016年1月以来的新高。
但是深圳二手房11月仅成交了5812套，不足7月最高峰时的一半，作为一个存量房市场，新房成交超过二手房这在历史上也是很罕见的。
除了深圳之外，今年打新也很猛烈的成都也是如此。
成都今年二手房成交量最高的5月，也只成交了4971套，而2019年5月是13001套，即便是2018年5.15政策月，都成交了14926套。
监测数据显示，2020上半年大成都范围内累计成交约249万平米二手房，同比2019年下降了58.29%；套数共计25727套，同比2019年下降了约51.89%。
今年成都二手房的成交量是2017年以来最惨的一年。
03
新房热度，会蔓延到整个楼市
有人说，深圳现在市场打新火爆，网红盘一房难求，是由于深圳土地受限，供应不足。可是，深圳今年一直在增加供应，尤其11月以来，楼市供应创了年内新高。
11月，深圳共21个住宅项目获批，其中宝能城花园（东区）、领航城领秀花园为现售项目，此外还有14个住宅项目开盘。
11月深圳住宅批售面积101.6万平，环比上升152.9%，推售71.7万平，环比上升109.7%。
从数据上看深圳最近的市场供应并不小。
从长期来看，市场增加的供给，很多没有转化成为刚需住房，而是被投资客通过各种方式买到后转化成二手房挂牌量。所以我们可以看到，深圳、成都等打新火热的城市，二手房挂牌量在持续走高。
不过需要警惕的是，新房市场的热度发展到后期，会蔓延至二手房市场，从而炒热整个楼市。因为新房中签率太低，很多人多次摇号不中，会担心房价继续上涨，在恐慌情绪驱使下，会选择去看二手房。
最近，深圳二手房市场就有死灰复燃的迹象。
虽然目前成交量较限购前还是低迷，但是11月的成交数据已经比上月增加，7月以来连续三个月下跌的二手房成交量，开始有了反弹的迹象。
打新热度蔓延到二手房市场，从而炒热整个楼市，这是深圳绝不允许的。所以新一轮调控政策，可能就在路上。
04
限价政策，还会继续
我们说，尽管高层对深圳市场的打新热潮十分不满，但是深圳也不一定会取消限价政策，只可能继续加强监管，抬高准入门槛。
在这方面成都就是一个好的参照。
近日，成都就对新房摇号提出了新的要求，比如参加新房摇号前，登陆市住建局或“天府市民云”登记个人家庭真实信息，同时这次新政把无房家庭的选房比例从之前60%提到至70%以上。
当然这些政策可能暂时会起到一些作用，但是道高一尺，魔高一丈。市场的投机力量，总能在一段时间之后找到政策的漏洞，并由此展开突破。
总而言之，限价政策对于地方政府来是一箭双雕的调控政策。
一方面通过直接干预网签价格，控制房价过快上涨，统计数据更加好看；另一方面，新房和二手房之间存在的价差红利，又能将楼市大部分流动性引入到新房市场，刺激开发商多拿地，地方财政也获得了支持。
尽管限价政策的弊端早在几年之前就已经显现，但遗憾的是并没有城市就因此取消这项政策。在没有更好的解决方法之前，可以预见未来各地一二手房价格倒挂的现象，还会继续出现。
而真正需要买限价房的无房户，还要继续和投资客斗智斗勇，并且政府设置的门槛会越来越高，资格审查会越来越严格。
调控转了一圈，市场好像又回到了最初的样子。
深户有什么好处？
深户好处在于：医保待遇、养老福利多、方便子女上学、租房与生活补贴。
1、医保待遇
深圳医保分为一、二、三档，一档是最好的，三档最差。大部分企业给非深户买的是二档或三档，门诊只能绑定在社康中心就医，报销范围小，报销比例也低；而深户是强制购买一档的，
可以在市内任一医院使用，报销范围广报销比例也高。另外，深户可以个人缴纳医保，非深户自由职业或失业的话，不能自己缴纳医保，只能花钱找公司挂靠。
2、少儿医保
深户婴儿出生就可以办理少儿医保，非深户要等到小孩进幼儿园或小学才能办理。都知道小孩抵抗力弱，生病比较多，有少儿医保，可以省去一笔不小的费用。此外，深户小孩还可以领取儿童成长补贴。
3、养老福利多
将来退休可以办理老人证，享受更高的养老金和其他福利。2010年起，深圳启动了为户籍80周岁以上享受居家养老服务的老年人，购买意外伤害及意外医疗保险项目。
4、方便子女上学
免除了借读费，学费可以更低，还可以在升学率较高的学校里申请到学位。高考不用回原籍考试，分数线要比其他省市要低很多，上大学的概率提高。更厉害的是还有优先就业的好处。
5、租房与生活补贴
深圳为吸引人才，为全日制学历的大学生提供入户租房补贴，本科15000元，硕士25000元，博士30000元。此外龙岗、龙华、宝安三个区，还提供同等额度的区级补贴，只要满足社保等条件，本科市级区级补贴总计可领30000元，硕士50000元，博士60000元。
佛山调控放大招！“松绑限购”或为低迷楼市注入强心针
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五一楼市要热了
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? 五年以上住宅不算套数不限购.
前两天一纸文件惊呆了老雷，佛山住建局流出一份【不公开】的通知；
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通知针对【最近一次缴纳契税或不动产登记满5年的商品房】进行限购调整；
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主要内容
一、 不算家庭持有套数
二、 交易不需要购房资格核验
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换句话说拥有两套限购区商品房，且其中一套年满5年的家庭可以再买一套；
如果两套都年满5年则可以再买两套。
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而购买年满5年商品房的，也不需要房票。。
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这个政策对楼市无疑是利好，而且是大利好。
其释放了大量拥有多套房的购房资格，无论您在佛山限购区拥有多少套商品房只要五年内购买少于两套就能继续买，对于多房家庭无疑是天大喜讯。
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而多房家庭一般净资产也比无房家庭要高，再购的难度也比较低。
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甚至老雷觉得这个政策会比两年前的【佛山人才购房】更有效。
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? 广州最有可能放松的是南沙.
这个问题我拖了几天才回答；
因为政策太激进了我不是很敢评论，怕新政一日游；
所以不是很敢动笔写。
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而且佛山就是最早新政一日游的城市，
当年就是一纸通知放松限购，结果晚上发文第二天早上就撤回。
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所以老雷等了几天才敢写，估计不会再撤回了吧？
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佛山放松限购是有阶段性意义的，
作为新一线城市可以放松限购；
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那是不是代表其他新一线城市也可以放松？
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其实其他新一线城市早就放松了
来源：广州房产
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老雷觉得大湾区会不会有其他城市放松限购，这个问题还比较令人兴奋。
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广州紧随其后的机会不大，但深圳估计是在磨拳擦掌的。
如果深圳也顺利放松了，广州估计就开始行动了。
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但像佛山这样全范围地放松的几率也不大，
老雷预判会在局部区域放松，例如南沙。
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可行性最高是重启人才购房政策，定向放低人才购房门槛；
或者允许市区已无房票的家庭在南沙再购一套等等
以上仅为老雷个人猜测，不作任何建议或保证。
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