（原标题：1.33亿元！5位大佬争抢228轮，两度流拍的杭州最贵法拍房终于成交）
纵观杭州法拍市场，“亿元”房并不多见。
除了2018年，面积达1219㎡的阳光海岸顶跃拍至1.13亿之外，这次的桃花源是第二套超过一亿的房源，也是杭州法拍史上最贵的一套房子。
竞拍页面
一套“一个小目标”的豪宅
五位“大佬”竞拍228轮争抢
根据阿里拍卖平台显示，杭州市余杭区中泰街道桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室不动产起拍价1.197亿元，单单起拍价就已经刷新了纪录。
其实这套房源不是第一次上架法拍，曾在2021年9月两度拍卖。一拍起价1.155亿，二拍起价9240万。当时两次拍卖都有竞拍者报名，但无人出价，两度流拍。
昨日开拍的时候就有4位“大佬”报名，在今日拍卖结束前半小时报名人数增至5人。
网页截图
当大家觉得这个报名可能和此前一样交了保证金只是走个过场，毕竟这几次的起拍价比前一次高出近千万。大概率要再次流拍的时候，在早上9点34的分的时候，第一位报名者出价了。紧跟着另外几位竞拍者轮番出价，10点之后拍卖更是激烈。
拍卖至15点24分，延迟了223次，经历了228轮的竞拍，刚刚，这套房子最终以总价1.33亿元成交。
房主花7000万打造的“园林”
内部装修更是极尽奢华
这套桃花源建筑面积约1050㎡，另有600㎡的地下室（不计入产权面积）。
移步换景的中式庭院别墅，“皇家风格”的装修，私人定制的百万级红木家具……据了解，原房主夫妇用了3年时间，花费7000多万打造出的世界独一无二的这座典藏版园林。
它还有一个更为古朴的名字，叫做“杭松居”。
房屋大门
据潮新闻记者曾在现场探访了解到，在千余平米的庭院里，种有樱花、红枫、腊梅等130多种绿植。还有市值1000多万的一棵300年树龄的红豆杉。
千余平米的庭院内景 拍摄 李世嘉
园里还有大型锦鲤池，养了百条日本锦鲤。
壁面石雕
公共区域的风雨连廊里，古典花窗、镂刻栏杆与壁面石雕相调和。
而室内更是别有风采，更可以说是极尽奢华。七彩琉璃玄关屏风、四壁还镶嵌了宋代彩色瓷板画、红木材质......
据拍卖公告显示，室内为200吨纯红木中式精装修；整套定制红木家具及红木根雕茶桌茶椅；餐厅3套红酸枝餐桌椅及红木格子架；卧室衣帽间及书房全红木定制家具等。
室内的定制红木家具 拍摄 李世嘉
地下室还设有尺寸标准游泳池、酒窖、桑拿房、健身房、家庭影院等。
地下室的各项设施 拍摄 李世嘉
记者从相关拍卖负责人处了解到，当初业主买入这套房子时花了6000万元，而装修却花费约7300万元。
原房主是浙江温州富商，给朋友做担保投资P2P，最终失利，欠下约2亿元。起初，挂牌在二手房市场但未有意向客户，最终上架了法拍平台。
撇去房子高昂的价格不谈房子装修风格突出，维护成本高，拍下房子后重新装修和维护也将是一笔不小的费用。
延伸阅读
近1亿“楼王”拍卖，房主牵出89人命案
在杭州未来科技城的豪宅列表中，泰禾杭州院子的“热度”一直不减。
从开盘到差点烂尾，再到交付后违建拆除等一系列的事件风波。
前几日，阿里拍卖平台上架了三套开发商自己持有的杭州院子的法拍房，总评估价约6500万。
而昨天又上架了一套该小区的房子，这一套更加引发关注的原因是起拍价就达6650万，而它的评估价近一个亿，也是杭州院子的“楼王”房源，当时同面积的房子整个小区仅有4套。同时，这套房子的背后故事更加令人唏嘘！
网站界面截图
网友：650平方米的房子可惜了！
根据阿里平台显示，拍卖的房子为杭州市余杭区泰禾杭州院子8-3号住宅（包含应分摊的土地和建筑物区分所有权）。将于一个月后（05月06日 ）开拍。
住宅外观
房产所在主楼总高5层，地下2层，地上3层。
建筑面积649.49平方米，地下2层带有三个车位。
住宅内景
不少网友疑惑为何这套房子备注着包含应分摊的土地和建筑物区分所有权？
记者从法院了解到，此备注只是为了解释房源的土地是正常的土地出让与其它的划拨情况的房源进行区分。
法官还告诉记者，“这套房子目前还未办理收房手续，买家需先与开发商处办理完相关手续后再进行过户，法院还提醒到这套房子欠缴物业费与维修费等约16万元”。
这套房子当时买入的价格为4656万元，在论坛上有网友评论道：“这个房子是东面沿河的独栋，本可挑战西溪风情的岛上楼王，可惜了。”
网站截图
豪宅背后：非法放贷62.73亿
牵扯了89人的命案
在法拍豪宅市场上，不少背后隐藏这惊天大案。
这套杭州院子与去年西溪云庐首套法拍房背后就是同一个主人。
网络图片
王焘，就是兰州特大套路贷的主犯。在2021年3月的央视综合频道播出过，在纪录片《扫黑除恶——为了国泰民安》第二集《依法重击》中，再现了这起特大“套路贷”案。触目惊心的是，该案有89人因逼债催收而自杀身亡。
2018年3月，主犯王焘(曾用名王淑焘)与他人共谋，采取非法网络“套路贷”的手段骗取钱财，牟取暴利。
为逃避打击，便于开户结算、对外签订协议，与非法网贷APP相对应，王焘犯罪集团陆续注册了杭州昌燿电子商务有限公司等20余家空壳公司(统称为杭州网贷公司)，采用第三方交易平台易宝支付有限公司(下称易宝支付公司)进行财务结算，以公司化运营的形式实施诈骗等违法犯罪活动。
资料画面
2019年年3月15日，央视3·15晚会对该公司“套路贷”违法犯罪行为进行了曝光。专案组对王焘的住所、停车场同步进行搜查，当场查扣现金2463万元，金条约20公斤价值600余万元，名表9块价值400余万元，豪车7台价值3200余万元，查扣价值4800万元豪宅一处，价值1100万元豪宅一处，价值7000万元豪宅一处，其中就包括杭州院子的房子。
该犯罪团伙非法放贷累计金额达62.73亿元，获利28亿余元。
2020年9月28日，兰州市中级人民法院作出一审判决，被告人王焘被数罪并罚，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并没收个人全部财产，其余18名组织成员分别被判处20年至5年不等的有期徒刑。
所以，来路不正的财富，最终会以不好的方式散尽。
竞价107次，上海最贵法拍房拍出3.15亿元，这套房子有多豪华？
这套房子每平米的价格就达到了22.5万元，而且房子的物业费每个月需要24万元。
关于这套豪宅的拍卖情况，在这套豪宅被法院强制拍卖之后，本身豪宅的初始拍卖价只有2.64亿元，但最后却以3.15亿元的价格卖出，期间经历了107次出家。这一次的豪宅拍卖也再一次刷新了人们的世界观，虽然很多人连20万的首付都凑不出来，但同时有人花3.15亿元买一栋豪宅。
一、上海出现了最贵的法拍房。
在上海的这一套法拍房拍卖之前，中国的法拍房记录一直是北京的四合院，那所四合院成交的价格是2亿元左右。在此之后，杭州也出现了1.15亿元左右的豪宅拍卖，但最后以流拍告终。上海的这一套豪宅起拍价格就非常高，最后竟然拍卖出去了，这也成为了中国历史上最贵的法拍房。
二、这套豪宅里面的设施基本上都是顶尖水平。
因为这套豪宅本身就是上海市区的顶级豪宅，不仅地段非常优秀，整栋豪宅更是配置了全套的豪华设施。这套豪宅地处上海最著名的豪宅群，这个片区的豪宅每一栋都可以价值2亿元人民币。在这套豪宅被拍卖出去以后，中介竟然说这套豪宅的价格相对比较划算，因为其他地区的豪宅已经达到了30万一平米的水平。
三、这套豪宅几乎成了独立城堡。
我在网上看了这套豪宅的俯瞰图，这套豪宅本身的占地面积非常大，豪宅附近配备了独家游泳池，四面全是珍稀树木。与此同时，这套豪宅的内部装修基本上都按照欧洲的最高要求，好歹之前的业主也毫不吝啬自己的装修费用，有人表示这套豪宅的装修费用就达到了近亿元人民币。
最后，这套房子虽然特别豪华，但和我们普通人真的没什么关系，不得不感慨这个世界上有钱人真有钱。
法拍房纳入限购范畴，为刚需捡漏创造机会
绕过限购规则的一个漏洞，如今终于被堵上了。
12月19日，最高人民法院发布关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定，其中提到人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
有房地产行业业内人士表示，这意味着法拍房限购将直接覆盖全国范围，换言之，只要有限购的城市，没有购房资格的人员将与法拍房无缘。这是全国性楼市调控的需要，也是严堵漏洞的重要手段之一，防止破除限购，避免炒房者钻空子。法拍房限购将是房住不炒的重要体现，也向市场释放出打击炒房的明确信号。
事实上，2020年在各地楼市复苏的背景下，彼时不限购、价格低的法拍房也逐渐进入大众视野，引起市场关注。在上海成交价高出市场价50万-100万的情况不鲜见，成都成交溢价20%被认为是普遍现象，而在新房均价仅在万元左右的长沙，则有部分法拍房被拍出2万元以上的高价。
这促使许多热点城市展开了对法拍房的调控。2021年初以来，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市先后将法拍房纳入限购。由已对法拍房进行限购的城市表现来看，在成交量、价上多趋于平稳。而对于有资格的购房者来说，这或许又多了条捡漏的渠道。
市场火热引发补漏
对于不少购房者来说，撇除可能存在的后续纠纷，仅从价格来看，法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。
据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%；若流拍，则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。
2020年初，上海某购房者历时半年，成功捡漏，以近600万元的总价在虹口区拍下一套面积约150平方米的房子，均价在4万元左右；而虹口区新房均价多在10万元以上，二手房价格稍低，亦保持在6万元以上。
不过，相较而言，法拍房不限购是吸引购房者更为关键的因素。
2021年之前，作为一线城市中唯一一个法拍房不限购的上海，不少尚未拥有购房资格的限购规定的购房者希望通过这种方式购置房产。
在沪工作生活已8年的张力（化名），在上海已缴满五年社保，但因没有上海户口且仍是单身状态，便希望绕道于此。但当时上海受到二手房市场复苏的影响，法拍房也市场也被带动，如上述的捡漏案例可遇不可求。
“溢价太高了，”他回忆道，“一套房（成交价）比周边的（二手房）贵出50万，是很正常的现象，尤其是没有租赁和占用的。”这让预算有限的他始终无法拍到合适的房源。
而在法拍房被纳入限购的政策出台之前，市场上已有风声。“在政策出来前一段时间，法拍房市场很疯狂，有很多都是高出（市场价）100万元左右成交。”
据从事法拍房中介业务的蓝鲸资产统计数据显示，上海法拍房市场自2020年4月明显回暖，成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，并维持至2020年末；同时，以中位数计，报名人数也从3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人，此后基本保持在8人左右。
“上海的房子保值增值，没资格的人愿意花50-100万买这个资格，”某对上海房地产市场熟悉的机构人士表示，“而且大家潜意识里也觉得房价很容易就能涨回来，不会亏。”
类似的情况也在其他基本面良好的城市常有出现。
新房均价保持在万元水平的长沙，近两年有法拍房出现了2万/平方米以上的高价。今年3月初，一套位于八方小区的学位房则拍出了4.5万元的单价。2020年4月，成都天府新区一套位于戛纳湾金棕榈小区的93.49平方米的高层拍卖，99.5万元的起拍价，经过122轮竞买，以240万元的价格拍出，均价约为2.57万元，同期该小区二手房成交均价最高不超2万元。
法拍房火热成交并不鲜见的一个因素在于，法拍房不限购的条件，这引来不少投资者的关注。有在成都从事法拍中介业务的人士告诉第一财经，“限购之前，八成客户都是外地客户，溢价20%都很正常。”
在这样的背景下，2021年1月，上海率先打起了补丁，将法拍房纳入限购范围之内，参与竞买前需要确认购房资格；3月，杭州市发布新规，要求参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策；3月23日，成都明确法拍房也要符合限购要求；4月长沙加入了法拍房限购队伍。
不过，由于大部分城市均为限购，整体来看成交数据仍是向上。浙商资产研究院数据显示，2021年5月全国司法拍卖房产共计44127次，同比上升36.9%；而浙江的持续向上，多城市的住宅房产平均成交率超50%。此外，11月单月，宁波法拍房的成交率达到了近60%，并有别墅类的稀缺房源以高出起拍价千万元的水平成交。
如今，最高法的规定则将全国范围内的法拍房统一纳入了限购范围中。
限购后市场降温
在法拍房已被纳入限购的城市中，市场已逐步显出平稳的迹象。
“限购之后，参与的人明显减少了。”在上海从事法拍房咨询业务的人士向记者介绍，“之前不限购，只要有钱就可以买，现在外地的没有资格的人都没法买了。”
同时，上海本地有资格的购房者通常选择比较多，法拍房市场有所降温。“去年成交价一般都要接近或超过市场价，今年以来成交价基本在市场价的8.5折-9折。”上述人士表示，“算是比较理想的价格。”
成都的法拍房成交价格也在限购后趋于稳定，溢价情况有所减少。上述成都法拍中介人士向记者表示，法拍房限购之后，其客户也有所减少，“（现在的）客户主要还是想买新房，由于他的购房资格是普通类型，想要买热门楼盘只是陪跑，摇不到号，然后才会关注法拍。”
在58安居客研究院院长张波看来，法拍房主要有两类房产，一类是住宅，另一类则商办。法拍房限购后对于住宅类的项目有一定影响，尤其是限购从严的地区，由于可参与人数的减少，会对拍卖的成功率、成交价有不同程度的影响。
11月初，杭州有法拍房以低于市场价约300万元的价格成交，其中位于滨江区江南实验学区一套房产以总价600万元成交，单价约3.57万元，而同小区二手房挂牌均价多在5万元。
不过，“法拍房限购更大程度上是堵政策漏洞，并没有限制房产本身的拍卖，”张波进一步表示，“同时值得关注的是，有限购的城市往往具有人口流入量大，市场热度总体偏高是其主要特点，市场上对于住宅类法拍房的关注依然会维持一定高度。”
事实上，2017年就已将法拍房纳入限购的北京，近来的成交保持着平稳的态势。据瀚海数据研究院数据显示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度总成交套数为781套，月均成交数量基本持平。
在成交价格方面，北京法拍房11月的成交折扣为7.5折，已连续6个月成交折扣在8折以下。“入场信号明显。”瀚海研究院称。
尽管折扣不低，多城仍有优质房源溢价成交。10月中旬，位于北京西城金融街丰汇园小区一处房产，地处二环，吸引了12人报名，近2万人围观，并在406轮激战、401次延时后，以2814万元、溢价91%成交。同样地，一线城市如广州、深圳，三四线城市如绍兴、泉州等，亦有溢价率超过100%的法拍房成交。
由房源本身质素导致的市场分化已初现。“法拍房本来就是公开透明的，好房子自然就会吸引一批客户报名参拍，”上述业内人士向第一财经表示，“优质房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者变卖的，或多或少都有一些瑕疵。”
法拍房市场会有所分化，但对于不良资产处置来说，法拍房仍是优质资产。
安信万邦资产管理有限公司总经理马赛向第一财经表示，法拍房的价值、流动性都依托在房子上，比较容易看懂，在各类不良资产中是好出手的形式。在他经手过的法拍房业务中，刨除远郊区县、老破小、大户型的房子，通常总价在几百万左右的最易出手。
值得一提的是，无论是对于房地产市场，还是不良资产处置，法拍房的体量都不大，不会对市场产生太多影响。但这对于有资格的购房者来说，“参与的人少，捡漏的机会也就相对多了。”有对房地产市场熟悉的分析师向记者表示。
杭州“最贵法拍房”1.33亿元成交
近日，桃花源西锦园杭松居成为杭州法拍史上最贵的一套房子，最终以总价1.33亿元成交。这一成交价比起拍价1.197亿元高出1339.3万元。这样的成交价，让这套房子成为了杭州房地产市场中的一颗明珠。这套房子的成交价之所以如此之高，主要是由于其地理位置的优越性和房屋本身的价值所致。这是一套苏式园林建筑，占地约5.5亩，青砖黛瓦，水榭楼阁，院子内分南园、水景园、西园、北园等，种植了130多种花卉和名贵树种，包括百年红豆杉等。定期维护，绿植状态良好。工作人员说，单是日本雪松，一棵就要100万元；园里还有大型锦鲤池，养了百条日本锦鲤。当然，维护费也是一大笔隐形支出。据了解，杭松居的物业费，一年要6.5万元，加上两位管家12万元的费用，别墅的日常运维每年就要18.5万元。
这样的成交价，不仅仅是对该房子本身的价值的认可，也反映了杭州房地产市场的火爆程度。随着杭州市经济的不断发展和城市化进程的不断推进，房地产市场的需求量也在不断增加。因此，杭州房地产市场的价格水平也在不断攀升。
然而，房地产市场的价格过快上涨也存在一些风险。一方面，高房价会使得购房者的压力变大，购房负担加重，对于购房者而言，也会造成较大的经济压力。另一方面，高房价也会使得一些投资者过度投资，导致市场出现泡沫。因此，杭州房地产市场需要保持稳定，防止过度上涨。
总之，桃花源西锦园杭松居以1.33亿元的成交价成为了杭州法拍史上最贵的一套房子。这一成交价反映了该房子本身的价值和杭州房地产市场的火爆程度。然而，高房价也存在一些风险，需要保持市场的稳定和合理性。
什么是法拍房？购买法拍房有什么风险？
法拍房是指由法院根据借款人违约等原因，对该借款人名下的房产进行拍卖，以弥补借款人未偿还的债务。购买法拍房需要注意的风险较多，本文将从以下几个方面进行分析。
一、风险因素
1、质量风险法拍房往往是因借款人拖欠房屋贷款而被法院拍卖的，因此房屋物业状况难以保证，可能存在房屋老化、水电气设施老旧、维修保养不及时等问题。
2、纠纷风险在购买法拍房时，需要仔细查看相关法律文件和公告，确认房屋是否存在法律纠纷，如物业抵押、产权纠纷等问题。
3、价格风险法院进行拍卖的标的物通常是以拍卖前的评估价为参考，但在拍卖过程中，价格可能会因竞拍者数量、市场行情等因素发生波动，最终成交价可能会远高于评估价，购房者需承担巨大的经济压力。
二、应对措施
1、多方了解购买法拍房前，应多方了解房屋的情况，包括房屋的历史、物业状况、人口密度等，同时要查看相关法律文件和公告，确认房屋是否存在法律纠纷。
2、认真研究购买法拍房前，应认真研究市场行情，了解房屋的估价和成交价格，了解各个竞拍者的情况，以及评估房屋的价值和租金收益。
3、合理收支购买法拍房需要考虑到可能存在的经济风险，因此需要合理规划收支，尽量避免财务压力过大。
三、结论
在购买法拍房时，需要认真了解房屋的物业状况和法律纠纷情况，合理规划收支，避免经济压力过大。同时，购买法拍房需要有一定的市场分析能力，能够准确判断价格波动的风险。只有在全面了解风险因素的基础上，才能够更好的规避风险，选择到适合自己的法拍房。
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