长沙叔侄争议千万房产背后：建房许可证无法认定真实，多次申请撤销被拒

来源：网络作者：网友上传时间：06-24 手机版

近日，长沙退休干部邓必南向上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）反映称，上世纪90年代初，其通过流转方式获得一块面积约389.12平方米、位于长沙市望城区天顶乡望城坡清水村的土地后，筹措资金约10万元委托侄儿邓再华建设房屋。不过，在房屋建成10多年后其打算用来房产抵押时发现，该房屋所有权并非自己邓必南，而当年流转的土地上出现了两张建房用地许可证，同一字号、同一盖章、同一字迹，除了申请用地者姓名分别为邓再华、邓必夫（邓必南哥哥）不同外，其他都一模一样。而其中一张的用地姓名，明显是在另一张的基础上修改的。

▲邓必南通过信息公开发现，原望城县政府办理了两张编号等信息相同，仅申请用地姓名不同的个人用地许可证。图片来源／受访者供图

邓必南介绍，近十年来，其通过诉讼、信访等多个渠道，均无法撤销这张涉嫌伪造的建房证。如今，这张建房证对应的临街房屋正面临拆迁，价值超千万元。

2014年7月望城区住房保障局认定邓必夫个人建房证存伪造嫌疑。记者注意到，对于邓必南的举报，长沙市、望城区、岳麓区两级自然资源和规划局多次答复，他们对此不予撤销涉嫌伪造建房证的理由是，“无法查到该建房证的办理资料，不能认定该证真实性，也无必要进行重新审查。”

而在邓必南看来，“建房证涉嫌伪造明显，政府部门办证存在问题，怎么就没必要审查了？造成我这么大的损失，难道就这么算了？”

“这个房产的纠纷，自规局、司法局、长沙市中院都有结果了，到底是不是造假，你可以去问他们。”当事另一方的邓再华说。

目前，该起千万房产的权属民事争议案件，正处于长沙市中院二审中。

▲邓必南称，为了挽回权益，近十年来他一直奔波在诉讼、信访等路上。摄影／上游新闻记者沈度

叔叔委托侄儿建房现权属争议

邓必南是湖南省公安厅退休干部。1987年，他创办了一家汽车修造厂，安置培训退伍军人5000多人。同时，他和妻子两家的亲戚也都在他的厂里工作。

邓必南在法院诉讼中这样写道：1991年其经相关行政部门批准，以转让方式从第三人黄定威处获得涉案的一宗140平方米土地用于个人建房，因侄子邓再华也想建房，于是其在前述土地隔壁另征地110平方米，用于邓再华个人建房。1993年房屋建成，邓必南在建房用地上建房563.84平方米，北侧邓再华个人建房用地建房389.12平方米。由于邓必南工作繁忙，故委托邓再华办理房产登记手续及建房事宜。

根据2014年7月2日长沙市望城区住房保障局的调查，1996年，该局天顶房管所凭邓必夫和邓再华的个人用地许可证复印件（两本证为同一编码0009358号）和具结书办理了坐落在天顶乡望城坡清水村的邓再华（望房权天顶字第70061）和邓必夫（望房权天顶字第70060）的房屋所有权证。档案资料上显示邓必夫的个人建房证复印件有伪造嫌疑。

邓必南介绍，2002年，他想拿自己的个人房产用于抵押经营，“这时邓再华说，哪有什么你的房产证。”邓必南随后开始维权。

涉案房屋就位于他厂房的正对面。“由于当年的建房手续都已经交给侄儿邓再华，我只好重新收集证据。”他在接下来的几年中，先后找了土地出让方黄定威、8名见证他建房的工人、两名施工人员、天顶乡燕联村的村民作证。这些证词基本证实，位于邓必南厂房对面、319国道旁的四层房屋，是邓必南和邓再华两人的个人建房。

为了进一步弄清真相，2009年4月，通过《民主与法制时报》等媒体介入，邓必南从岳麓区房产部门亲眼看到了权属登记证书，证书上登记者确实是邓再华和邓必夫。但同时他发现，建房用地许可证上“邓必夫”的名字，是在“邓再华”的名字基础上粘上去的。

记者注意到，这张涉嫌伪造的用地许可证并取得房屋所有权证的现存档案中有一份“具结书”称，“由于房屋产权证件和有关资料散失，无法提供。今后如上列房屋在产权问题上与其他单位或私人发生异议，概由我承担法律责任。”邓必夫于2015年5月22日去世。

“你去找法院、找自规局，他们都有结论的。”邓再华说。

“他自己把材料提供给侄儿子办（建房）手续，这是他家的丑事。”2022年12月12日，长沙市自然资源和规划局望城分局党组成员、副局长廖运华告诉记者。

住房保障局：建房证涉嫌伪造

邓必南介绍，为了挽回自身利益，其近十余年来，开启了信访、申诉、打官司等各种维权途径。

在发现建房证明显伪造后，邓必南首先想到的是，向公安机关报案，刑事控告其侄子伪造证据，但公安没有受理。

2014年7月2日，长沙市望城区住房保障局就邓必南举报《邓再华、邓新华、邓必夫合谋造假国家公文诈骗他人财产刑事案件》进行了“回复”。除了认定了上文提到了邓必夫的个人建房证复印件有伪造嫌疑外，“回复”还提到，“根据《房屋登记办法》第八十一条：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”

▲2014年7月2日，望城区住房保障局答复邓必南称，邓必夫的个人建房证有伪造嫌疑。摄影／上游新闻记者沈度

“回复”称，2014年7月29日，该局去函望城区国土资源局，请求认定邓必夫、邓再华个人建房许可证的真实性，半个月后，得到的回函是，“难以对同一编码0009358号两本个人建房证的真实性予以认定。”

随后，该局法规科工作人员和产权所负责人一行三人到岳麓区住建局调阅了相关档案资料且带回其复印件，随即送函到岳麓区国土资源局，请求认定涉案建房证真实性。岳麓区国土资源局两次回函，结果也无明确认定。

之后，该局主管局长一行三人到市住建委请求住建委的领导和法规处进行了业务指导。通过上述工作得出的结论是：“依职能，只有原发证机关望城县国土资源局才有职权对邓必夫和邓再华的个人用地许可证的真实性进行认定。”

望城区住房保障局最后表示，“目前在未取得国土部门认定个人建房用地许可证真伪的情况下，工作到此已无法继续。”

对于上述答复，邓必南并不认可。于是，他向法院提起行政诉讼，要求撤销邓必夫的房屋所有权证。不过直至2015年施行的《行政诉讼法》规定了立案登记制，该案才得以立案。2015年8月20日，长沙市望城区法院以邓必南“未在知道具体行政行为内容之日起2年起诉、案件超过法定起诉期限”为由，驳回了其起诉。邓必南不服上诉，3个月后长沙中院维持了该裁定。

邓必南转而继续进行信访。

2022年8月16日，长沙市自规局望城分局对邓必南再次“回复”。其罗列的不能满足邓必南请求的答复中，再次重申了八年前的观点，“因无建房许可相关档案，无法查实相关建房许可证的真实性，故我局无法对该个人建房许可办证过程进行审查。”此外还强调，因行政区划调整后，不再由其行政管辖；基于邓必南的败诉判决，“你们请求撤销邓必夫的房屋所有权证，已经人民法院行政诉讼裁决。”

一审法院：主张所有权无事实和法律依据

在行政诉讼失败之后，邓必南转而向岳麓区法院提起了民事诉讼。

2022年4月20日，岳麓区法院一审认为，涉案房产自1996年就登记在邓再华、邓必夫名下。不动产物权的设立、变更、转让和消灭实行登记生效原则，2005年邓必南提起行政诉讼要求撤销该房屋所有权证，但该行政诉讼被驳回。

同时，邓必南未能提供充分证据证明委托建房事实的存在，也未充分举证证明实际参与了房屋建造过程。

法院认为，“邓再华及其父亲邓必夫自1996年取得房屋产权证后至今二十几年，邓必南仅于2015年提起过一次行政诉讼，邓再华及邓必夫长久稳定的对案涉房屋进行使用并拥有所有权，邓必南夫妇主张拥有案涉房屋所有权无事实和法律依据。”

至此，邓必南的问题又回到了原点，他继续向相关部门申请信息公开及信访。

1996年4月22日，国务院批复了湖南调整长沙市市辖区行政区划，涉案房屋原属的望城区被调整为岳麓区管辖。邓必南的信访在望城区、岳麓区再到湘江新区三地之间“打转”。

2022年4月14日，长沙市自然资源和规划局针对邓必南申请行政执法监督进行了回复。回复内容与此前长沙市自然资源和规划局望城分局的回复相差无几：“鉴于我局在档案中无法查询到办理国土字000938号《个人建房用地许可证》的相关资料，故无法对该个人建房用地许可证的办理过程进行审查。且当时的法律法规没有规定集体土地上房屋需要办理房屋所有权证，故对邓必夫和邓再华取得的房屋所有权证重新进行审查也无必要。”

邓必南不服，随后向长沙市中院提起上诉。目前，该案民事二审正在审理中。

12月12日，长沙市自然资源和规划局望城分局党组成员、副局长廖运华介绍，根据官方的调查，邓必南的维权已经过时效、涉案房屋不属于望城区管辖，以及找不到档案、无法追责。

12月12日，上游新闻记者随邓必南来到争议房屋处看到，涉案房屋已由岳麓区天顶街道南片拆迁指挥部租用。邓必南不解地说，“建房证明显涉嫌伪造，政府部门办证存在问题，怎么就没必要审查了？找不到档案就不能追责？”

上游新闻记者沈度

编辑：邹渝

责编：范永松官毅

审核：冯飞

有土地证和建房许可证没有房产证的房子可以买吗

有土地证和建房许可证没有房产证的房子可以买吗；也是可以买的，但不能过户的。。。
如果有土地证和建房许可证，没有房产证的房子，只要不是违章建房，不是危房，不是规划地上是房，还是有使用权的。
如果买来坐坐家也是可以的，甚至买来出租给别坐，收取租金还是可以的。
但这种没有房产证是比较便宜的，不能和市场房产价相比的。但在买房时，买卖合同，发票，等其它所有手续需要保管好，避免以后的麻烦。
但总之没有房产证的房子，是不好卖的，也没有多少人会买的，都感觉没房产证，就会有风险的。