（原标题：9.5亿元项目未批先建，晋中违法占地事件调查）
近日，自然资源部集中公开通报在2022年耕地保护督察中发现的67个重大典型问题，包括侵占耕地挖湖造景问题，地方党委政府及部门非法批地、违法征地以及主导推动违法占地、监督不力问题等。
自然资源部九大督察局对部分土地违法违规严重的地市政府开展约谈。其中，山西省晋中市被北京督察局约谈，因通报对该市的用词十分严厉，晋中的相关问题备受关注。
根据通报，晋中市非农建设违法违规占用耕地总量较大，2021、2022两个年度发现重大典型问题12个，高发频发；晋中市城市管理局连续在榆次区违法占用耕地挖湖造景，同类问题边改边犯、性质严重，对山西省自然资源部门指出问题置若罔闻；往年督察发现问题整改进展缓慢。
山西晋中市，河口河整治时占用的榆次区南砖井村耕地，树木被移除，已初步具备耕种条件。摄影/本刊记者 周群峰
约谈会上，晋中市政府主要负责同志进行了原因剖析和反思，表示对督察指出的问题照单全收，并将深刻吸取教训，认真落实要求，坚决采取有效措施认真整改。山西省政府分管副秘书长代表省政府表态发言，表示将深刻汲取教训，检视自身问题，加强省级统筹，压实整改责任，强化工作举措，坚决彻底整改。
近日，《中国新闻周刊》从晋中获悉，北京督察局已经将晋中相关线索移交给中央纪委国家监委和最高检，晋中市纪委和检察院也已到市城市管理局了解情况，上述12个重大典型问题目前已下达到山西省级层面。
晋中市城市管理局提供的数据显示，被通报的项目总投资约9.5亿元，此外还涉及到土地征收补偿费用达到2.5亿元。当地违法违规占用耕地，大手笔力推甚至边改边犯背后，究竟发生了什么？
土地手续缺失的9.5亿元项目
晋中主要涉及的项目为龙城大街区域水系综合治理项目（以下简称龙城水系项目）。上述通报提到，2019年5月至2021年10月，山西省晋中市城市管理局主导推动龙城水系项目违法侵占耕地897.25亩，开挖河道、建设景观设施。
据了解，龙城水系项目位于晋中之北、太原之南，主要包括水利、水系和生态绿化三部分，总占地1524.3亩。晋中市城市管理局负责该项目建设，2019年12月开工，2021年7月完成初验。
总投资9.5亿的晋中龙城水系项目，被认定为违法占地。摄影/本刊记者 周群峰
多位受访者告诉《中国新闻周刊》，龙城水系项目的建设，与晋中的发展需求、防汛需求相关。晋中位于山西省中部，北与太原毗邻，从太原南站坐高铁去晋中，只有11分钟车程。但是，晋中北部虽靠近太原却发展滞后。该区域是城乡结合处，长期缺乏规划建设，基础条件极差。
该区域内有5条季节性河流，自西向东依次为河口河、泉子河、黑河、涧河、白龙河，河道边坡由自然冲刷形成，因年久失修，不少河段坍塌，河道泄洪功能很受影响。另外，生态环境损坏严重，垃圾堆放、水体黑臭、违章建筑问题突出，再加上此地交通不便，群众反映强烈。
2016年，山西提出了太原晋中一体化发展，晋中决定以晋中北部的龙城大街作为融入太原都市核心区的具体抓手，“以雄安新区为榜样，让龙城大街区域成为太原都市区城市建设的新地标”。
治理这片区域内的五条河流成为首要任务。晋中市城市管理局原二级调研员赵金树全程参与了龙城水系项目从开工到初步验收的全过程，他也是该项目的最初负责人。
龙城水系中的河口河。摄影/本刊记者 周群峰
在接受《中国新闻周刊》采访时，赵金树表示，龙城水系项目按照50年一遇的设防标准设计，对河道进行疏浚拓宽是基础性工程之一。
晋中市城市管理局副局长史锋告诉《中国新闻周刊》，之所以叫龙城水系综合治理，就是为了实现山水林田湖草沙一体化保护，同时为了整个片区的开发建设，就沿着河道设计了部分景观，包括修筑抢险道路、绿化等，“如果只是把河道疏通了，周边脏乱差的环境没有改善，附近居民反映强烈，也会影响城市形象”。
在当地看来正是这些疏浚、景观工程，最终占用了耕地，成为了自然资源部通报中的晋中“违法占用耕地挖湖造景”问题。而据《中国新闻周刊》了解，这些耕地的用地审批手续确实不齐全。
当地一位官员告诉《中国新闻周刊》，很多地方政府做工程都是边开工边补手续，“特别是一项大的工程，如果把相关手续办完再开工，可能几年时间就过去了，而一个主政者在一个职务上的任期往往只有数年，主政者都想在自己任期内，把自己力推的项目完成”。
2019年，明知土地的相关手续不全，晋中市政府仍然启动了龙城水系项目。项目按照EPC（工程总承包）模式实施，由城市管理局负责，确保2年内建成。该项目还列入2019年和2020年市城区市政重点工程，2021年列入山西省重点工程。
晋中市城市管理局提供给《中国新闻周刊》的数据显示，该项目总投资94922.37万元，资金来源市财政。项目土地征收由榆次区政府负责，费用不列入项目总投资，包干补偿费用2.5亿元。
耕地的“糊涂账”
自然资源部的通报称，龙城水系项目违法所占耕地面积为897.25亩。对这个数据，当地部分官员给出了自己的解释。
首先是占地中是否有897.25亩耕地的问题。史锋认为，上述面积在“二调”（第二次全国土地调查）时确实属于耕地，2019年龙城水系项目实施时，“三调”已经开始，但数据尚未公布。如果依据“三调”数据，很多地方已不属于耕地。
不过，对于897.25亩耕地在“三调”中有多少不再被认定为耕地，晋中市规划和自然资源局并未回复《中国新闻周刊》。该局四级调研员彭飞向《中国新闻周刊》强调，数量的变化不影响北京督察局指出的问题，“还是要按照通报的数据进行整改”。
此外，这些耕地在历史上是否是耕地，晋中市城市管理局的部分官员也表示了质疑。一名官员告诉《中国新闻周刊》，一位在基层工作了多年的国土所所长曾告诉他，“二调”时，榆次区耕地面积比“一调”时少了很多。当地国土部门就在未征求水利部门意见的前提下，把龙城水系内一些常年干涸、河流两岸的地，新增统计为耕地，而这些地并不适合种庄稼。
“这件事我们自身有责任。但从实事求是的角度看，这些地并不适合耕种。”这名官员说。
晋中市城市管理局向《中国新闻周刊》提供的一份文字资料也写道，“枯水季节下游河道河床干涸，农民与水争地、侵占河道现象严重，绝大多数河道被侵占为耕地，导致河道狭窄、滩涂湿地尽失，在‘二调’当中，将大部分河道确认为耕地。河道现状防洪功能与两岸群众生命财产及社会经济发展越来越高的防洪安保的要求形成了尖锐的矛盾。”
《中国新闻周刊》记者在走访时发现，河道附近的土地确实有很多处于撂荒状态。榆次区南砖井村紧邻河口河，该村党支部副书记殷根寿告诉《中国新闻周刊》，他们村在河口河附近的土地，因为下面沙子多，庄稼收成少，所以已经撂荒多年，“别的土地种粮食亩产有1000多斤，这里只有一二百斤，所以村民都不愿在这里种地”。
赵金树认为，应实事求是看待“二调”数据。作为自然存在的河流，它们理应占有相当规模的面积，但在“二调”数据中少得可怜。他认为，应按照《水利部关于加强河湖水域岸线空间管控的指导意见》要求，纠正“一些地区人为束窄、侵占河湖空间资源、与水争地”等问题。
不过，即便这片区域在“二调”耕地减少时被划为耕地，后来地方发展需要用地、不认同这片区域是耕地，但可以肯定的是，这片区域在国土调查数据库中仍是耕地的性质。正如彭飞所说，只要其仍然是耕地，就应按照耕地进行管理。有些耕地可能因为各种原因暂时没有耕种，但这不能成为违规占用的理由，“搞任何建设，必须建立在合理合法用地的前提下。只要占用土地就必须办理相关的用地审批手续，经批准同意后方可占用”。
两部门各执一词
2021年10月10日，北京督察局指出晋中市建设龙城水系项目涉嫌存在占用耕地和基本农田用于建设公园绿地问题。6天后，晋中市政府召开专题会议提出“将位于自然河流两侧的不可长期利用的耕地（含基本农田），在基本农田整改补划中申请调出、补划，确保土地手续合法合规”。
经过努力，2022年后半年，晋中市规划和自然资源局将基本农田调整为一般耕地。城市管理局告诉《中国新闻周刊》，这个过程中，他们积极推进用地审批手续的办理，但由于种种原因办理较慢，目前仍在推进之中。
史锋也告诉《中国新闻周刊》，2021年，晋中第一次被通报后，立即实施了整改，但因土地手续没完善，所以没有整改到位，“针对通报中提到的问题，城管部门也照单全收，态度上没问题，行动上也在积极跟进整改”。
然而，根据此次自然资源部的通报，晋中在此后“边改边犯”。《中国新闻周刊》了解到，这一表述是指晋中在尚未对龙城水系项目涉及的问题整改到位时，在参与太原武宿机场配套行洪工程时，又涉及到违规占用土地问题。
通报还指出，晋中市城市管理局对山西省自然资源部门指出问题置若罔闻。晋中市榆次区自然资源局2022年3月、8月两次下达《责令停止违法行为通知书》，2022年6月山西省自然资源厅发现并指出问题，晋中市城市管理局仍未停工。
但对这一问题，晋中市城市管理局、规划和自然资源局各执一词。
城市管理局相关负责人告诉《中国新闻周刊》，该局接到了山西省自然资源厅的相关文件，但没有接到过晋中市榆次区自然资源局下达的上述《通知书》，“我们因违法占地接受过两次市规划和自然资源局的罚款，共计100多万元”。
对上述说法，晋中市规划和自然资源局负责人表示，不清楚他们因什么原因没有接到《通知书》，可能是他们有人看到后没有签收，或者是相关人员工作交接时没有看到，“按照执法的执法程序，都是先下《责令停止违法行为通知书》，再进行罚款”。
不过，两局虽然说法不一，但整改工作已在推进。
通报称，晋中市政府整改主体责任落实不到位，对2022年督察通报的问题没有组织有效整改。截至2022年12月，项目违法所占的897.25亩耕地中，仅182.19亩通过移除种植的树木、草皮并恢复耕种条件的方式进行整改。
彭飞说，此次晋中被通报后，按照城市管理局的整改方案拟采取两种方式进行整改：一是采用拆除建（构）筑物、移栽树木等方式，平整土地，恢复耕种条件，二是组卷报批，完善土地手续。
晋中市城市管理局一位工作人员告诉《中国新闻周刊》，已把原来栽种的树木移除，河道里的景观设施也已拆除平整，现已初步具备耕种条件。
龙城水系项目施工方负责人赵利勇告诉《中国新闻周刊》，该水系所涉及的5条河中，除白龙河在神堂沟村附近直接汇入涧河，其他河道互不相连。因晋中地区常年干旱、少雨，为了旱季补水，充分利用再生水资源（中水），原设计按明渠与暗管的两种形式联通河道。通报后，根据市政府会议纪要，将已完成的明渠进行了拆除、填平处理，恢复了原貌，经测算，这些地方共有241.86亩（其中耕地182.19亩）。恢复上述地貌后，通过铺设暗管的形式让4条河保持连通，恢复了河道利用再生水（中水）补水功能。
另外，市规划和自然资源局也向《中国新闻周刊》表示，为实现占补平衡，晋中购买土地面积约为520亩，费用总计约1.9亿元，“我们会在市内购买指标，资金到位后就会马上解决”。
12地市被密集约谈背后
晋中只是此轮被约谈的城市之一。
2022年10月~11月，国家自然资源督察机构对31个省（区、市）和新疆生产建设兵团开展了耕地保护和矿产资源实地督察，发现了一批违法违规问题。
根据自然资源部的通报，部分地方仍“顶风”侵占耕地挖湖造景、超标准建设绿化带和绿色通道，一些市县政府及其部门非法批地、违法征地、主导推动违法占地，一些地方补充耕地不实，有的甚至弄虚作假等，这些违法违规行为严重冲击耕地红线，危害国家粮食安全。
今年4月12日~4月17日，六天之中，辽宁朝阳、山东烟台、福建宁德等12地市因违法违规严重被国家自然资源督察机构约谈。
从此次通报和约谈的情况来看，违法占用耕地的问题上，地方政府是主导者。被约谈的城市均做出积极表态。今年是全面落实耕地保护党政同责的第一年。在通报之后，云南、四川等省都召开了相关会议。云南省在会议上强调，要逐级签订耕地保护责任书，立下“军令状”，落实最严格的耕地保护制度。四川省长黄强也表示，要坚决杜绝“未批先建”，坚持“凡用地、先挖潜”。
第三次全国土壤普查专家技术指导组外业技术组副组长、中国地质大学（北京）土地科学技术学院教授吴克宁告诉《中国新闻周刊》，目前和未来一段时间，国家自然资源督察机构的督察重点目标仍然还是耕地。
正如自然资源部在此次通报中指出，耕地保护是国之大者，事关国家粮食安全，关乎14亿人民生存和中华民族永续发展。习近平总书记在党的二十大报告中强调，要全方位夯实粮食安全根基，牢牢守住十八亿亩耕地红线，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。习近平总书记多次强调，要采取“长牙齿”的硬措施，全面压实各级地方党委和政府耕地保护责任，签订耕地保护“军令状”，严格考核、终身追责，确保18亿亩耕地实至名归。
吴克宁告诉《中国新闻周刊》，在对耕地的保护上，约谈起到了警示作用，但只有对相关负责人严肃问责，才能以儆效尤。在此次通报中，自然资源部门也明确指出，国家自然资源督察机构将持续跟踪督促通报问题的整改，对拖延整改或整改不实、弄虚作假应付的，将按照与纪检监察贯通协调工作机制要求移交移送。
不过，自然资源部门在查处相关案件后，移送司法机关也会碰到难题。《中国新闻周刊》在采访中获知，因地方保护主义，存在地方公安局、检察院不认可自然资源部门所查处的案件、将案件退回的情况。也正因此，土地违法案件的查处效果大打折扣。据了解，到目前为止，政府官员因土地违法案件受到刑事处罚的，寥寥无几。
未批先建处罚标准2022
未批先建处罚标准如下：1、对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正；
2、对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款；
3、对施工单位处3万元以下罚款。
未批先建是指建设单位在建设项目未经环评审批或未依法重新获批时，擅自开工建设的违法行为。建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第七十七条
未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
未报先建如何处理
法律分析：对于存在未批先建违法行为的企业，根据《中华人民共和国环境影响评价法》（2018修正）第三十一条规定，县级以上生态环境主管部门应责令企业停止建设，根据违法情节和危害后果，处建设项目总投资额百分之一以上百分之五以下的罚款，并可以责令恢复原状；对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
法律依据：《中华人民共和国环境影响评价法》 第三十一条 县级以上生态环境主管部门应责令企业停止建设，根据违法情节和危害后果，处建设项目总投资额百分之一以上百分之五以下的罚款，并可以责令恢复原状；对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
土地未批先建处罚标准
法律分析：土地未批先建对非法占地单位的直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分予以罚款处罚,并补齐相关手续。构成犯罪的，依法追究刑事责任。房屋的未批先建属于违法建筑。依据相关法律规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过地区规定标准的，多占的土地以非法占用土地论处。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
第七十九条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
晋中工程招标介绍？
晋中工程招标网隶属于晋中市建设工程交易中心（以下简称：晋中招标网）为晋中本市区内各建筑企业提供建设工程信息、建筑企业状况 信息、项目经理信息、材料设备价格信息、中标、采购等信息服务的政府性门户网站。晋中招标网积极履行省招标网（山西招标网）相应职责，维护各项工程采购项目活动秩序。晋中市建设工程交易中心中中华人民共和国城市房地产管理法基本概况：
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有上地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合。管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第八条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可存偿转让。
第九条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十条 县级以上人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十一条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十四条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十五条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
第十六条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第十七条 土地使用者需要改变上地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发，土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。
第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节 土地使用权划拨
第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给上地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得上地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三章 房地产开发
第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十七条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。
第二十八条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府规定的部门备案。
第三十条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。
第四章 房地产
第一节 一般规定
第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时的转让、抵押。
第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评。
第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节 房地产转让
第三十六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十七条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定决定产或者以其他方式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。
第三十九条 以划拨方式取得上地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理上地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获次益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十一条 房地产转让，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原上地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第三节 房地产抵押
第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第四十七条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第五十一条 房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节 房屋租赁
第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十三条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
第五节 中介服务机构
第五十六条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经营；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五章 房地产权属登记管理
第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
第六十二条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
第六章 法律责任
第六十三条 违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十四条 违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十五条 违反、本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，有县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十八条 违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第六十九条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十条 房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房地产管理部门、土地管理部门工作人员旅游职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章 附 则
第七十一条 在城市规划区外的国有上地范围内取得房地产开发用地的土地使用权。从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
第七十二条 本法自1995年1月1日起施行。
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房子未批先建有什么后果
房子未批先建有什么后果1、房子未批先建有什么后果，从法律规定来看，我国法律所规制的“未批先建”违法行为有两个组成要件：一是未办理环境影响评价审批手续；二是开工建设。
2、因此，虽然建设项目未办理环境影响评价审批手续但已停止建设的，则应视为“未批先建”违法行为已经终了。“未批先建”并已经投产的建设项目及“未批先建”未建成即停止建设的建设项目，均满足“未办理环境影响评价审批手续”这一要件。
3、同理，若“未批先建”并已经投产满两年的建设项目需要进行“未批先建”行政处罚，则已经停建满两年的建设项目亦应进行相应的行政处罚。从常理来看，已停建满两年的项目再进行处罚也就显得更不公平了。
实务中，很多基层环境执法人员之所以存在不理解，主要是因为：
：重审批轻监管的传统执法理念尚未变更，项目建成投产满两年后，即使不能对其进行“未批先建”的行政处罚，还可以通过“三同时”及日常环境监管对企业的其他环境违法行为进行处罚。
第二：不理解对行政处罚实施时效限制的法律意义。行政处罚时效限制本身就是为了让行政执法人员及时对违法行为进行查处，同时避免行政相对人处于一种长期错误的信赖之中，以为不会有事或者不能认识到自己行为的违法性。
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